廣州城市更新擬出臺重磅新政。日前，廣州市城市更新局官網掛出《關于深入推進城市更新工作的實施細則（征求意見稿）》（下稱《實施細則》）和《關于深入推進村級工業園更新改造的實施意見（征求意見稿）》，向社會公眾征求意見及建議。

　　《實施細則》中，鼓勵舊村改造采用先收購房屋后回購的方式實施補償；單個舊村全面改造項目因用地和規劃條件限制無法資金平衡的，政府可在全區統籌平衡；舊城區連片改造項目，需經改造范圍內90%以上住戶（或權屬人）表決同意等規定，引人關注。

　　加快推進舊村全面改造單個舊村全面改造項目資金可統籌平衡

　　針對舊村改造面臨的資金問題，《實施細則》*提出：單個舊村全面改造項目因用地和規劃條件限制無法資金平衡的，政府可將舊村周邊符合城市總體規劃和土地利用總體規劃的用地劃撥作為安置與公益設施用地，納入舊村改造一并實施建設，也可通過政府補助、異地安置、異地容積率補償等方式在全區統籌平衡；市重點項目，可在全市統籌平衡。

　　除了優化改造成本，《實施細則》也明確，鼓勵舊村改造采用先收購房屋后回購的方式實施補償。具體來說，對采用政府征收方式改造的，由征收主體按照市場評估價收購村民房屋，村民按照人（戶籍人口）均建筑面積50平方米的標準、建安成本回購住房；在規定時間內完成簽約的，可按人（戶籍人口）均建筑面積不高于20平方米給予獎勵回購。村集體物業按照集體收入不降低的原則復建。

　　對采用自行改造、與有關單位合作改造的舊村，可以由農村集體經濟組織或由其成立的全資子公司、農村集體經濟組織與公開選擇市場主體成立的合作公司、或者農村集體經濟組織與公開選擇的合作主體約定作為開發建設單位的一方作為主體，按照先收購房屋后回購的方式實施收購補償。農村集體經濟組織需按規定將改造范圍內集體建設用地全部申請轉為國有建設用地。收購的市場評估價由區政府結合實際情況確定。

　　舊村改造也經常面臨選擇全面改造方式或綜合整治方式的問題？為科學確定舊村改造方式，《實施細則》也給出了參考，明確舊村改造項目住宅規劃凈容積率不超過5.3（含）的，原則上可以采用全面改造方式進行改造，超過5.3的以綜合整治方式進行改造為主。

　　舊廠改造收益支持力度加大引導城市更新項目成片連片實施

　　為讓舊廠改造向支持實體經濟和新興產業傾斜，調整舊廠土地收益分成比例，提高社會資源參與改造的積極性，《實施細則》還明確提出加大國有土地上舊廠改造收益支持。

　　如《實施細則》規定，國有土地上舊廠不改變土地用途以協議出讓方式供地的（商品住宅除外），按辦理土地有償使用手續時市場評估地價的40%計收土地出讓金。“工改工”項目無需繳交土地出讓金。

　　再如，《實施細則》規定，科研、教育、醫療、體育機構經市政府批準，利用自有土地進行城市更新改造的，改造開發后土地用途仍符合《劃撥用地目錄》的，可繼續按劃撥方式使用。需辦理有償使用手續的，經批準后可以協議出讓方式供地，其中，教育、醫療、體育可按照相應地段辦公用途市場評估地價的20％計收土地出讓金。

　　此外，《實施細則》也引導城市更新項目成片連片實施，并規定舊城區連片改造項目，經改造范圍內90%以上住戶（或權屬人）表決同意，在確定開發建設條件的前提下，由政府將拆遷及擬改造土地的使用權一并通過招標等方式確定土地使用權人（改造單位）。由區政府（廣州空港委）作為征收主體，改造單位出資，完成征收補償后，簽訂土地使用權出讓合同。

　　同時，成片連片改造項目可按照“價值相等、自愿互利”的原則進行土地置換。

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